Note de conjoncture – Fin 2025 / Début 2026

À l'approche de la fin de l’année 2025 et avec un regard résolument tourné vers 2026, vous propriétaires bailleurs adhérents faites face à un contexte d’accroissement des risques comme jamais auparavant. Les contraintes économiques, climatiques et assurantielles se renforcent, ce qui vous expose davantage tant sur vos revenus locatifs que sur votre patrimoine immobilier. Cette note vise à vous donner un panorama clair et chiffré des enjeux actuels, des tendances que nous observons au sein de notre communauté, et des stratégies possibles pour anticiper et vous protéger.

a) Hausse des primes d’assurance habitation

• En 2025, les primes d’assurance habitation augmentent fortement : selon le baromètre LeLynx, elles grimpent de 8 à 10 % par rapport à 2024. LeLynx.fr

• Cette hausse s’explique par plusieurs facteurs : la multiplication des sinistres climatiques, l’inflation dans le secteur du bâtiment, mais aussi la revalorisation de la surprime “Cat Nat” (catastrophes naturelles). 

• Depuis le 1er janvier 2025, la surprime CatNat a été portée de 12 % à 20 % pour financer le régime d’indemnisation des catastrophes naturelles.

b) L’augmentation du coût des sinistres climatiques

• En 2024, les phénomènes climatiques extrêmes (tempêtes, inondations, sécheresses) ont coûté 5 milliards d’euros aux assureurs en France. 

• Selon le Haut-Commissariat à la Stratégie et au Plan, le coût moyen d’un sinistre “tempête / grêle / neige” peut être très élevé selon les zones : par exemple, un sinistre tempête coûte en moyenne 2 959 €, la grêle 5 892 €, la neige 4 501 €. Haut-commissariat à la stratégie

• Ces chiffres traduisent non seulement une sinistralité croissante, mais aussi un coût unitaire plus lourd, ce qui se répercute dans vos primes.

c) Des disparités territoriales

• Le surcoût des primes n’est pas homogène : certaines régions, particulièrement exposées aux aléas (inondations, sécheresse, tempêtes), voient des hausses plus fortes. LeLynx.fr

• Pour certains d’entre vous, ces disparités se traduisent par une charge assurantielle annuelle très différente selon votre localisation.

Au Club des Propriétaires, nous avons recueilli de nombreux retours de vos part. Voici quelques cas typiques que vous nous avez remontés :

1. Cas d’impayés
   

   • Plusieurs d’entre vous s’inquiètent de la fragilité des locataires face à la hausse du coût de la vie. Vous avez exprimé que le risque d’impayés pèse de plus en plus lourd sur vos revenus locatifs.

   • Vous nous avez demandé comment sécuriser ces revenus sans simplement réduire vos garanties, mais en les renforçant intelligemment.

2. Cas de sinistres climatiques
   

   • Certains d’entre vous ont subi des dommages liés à des épisodes météorologiques (tempêtes, inondations) et constatent que la fréquence augmente. Vous nous avez fait part du coût de remise en état et de votre difficulté à absorber ces coûts sans impact sur votre rentabilité.

   • Vous vous interrogez sur la pertinence d’une protection “renforcée” dédiée à la dégradation liée aux aléas naturels, plutôt que de rester sur des garanties “classiques”.

3. Cas d’équilibre assurantiel
   

   • Plusieurs propriétaires nous disent qu’ils sentent les assureurs se durcir : résiliation possible, surprimes, conditions plus strictes. Vous avez exprimé un besoin de stabilité : garantir que vos biens restent assurables à long terme, même si le marché se tend.

a) Une poursuite des hausses tarifaires

• Les analystes anticipent que la hausse des tarifs d’assurance pourrait rester soutenue en 2026, portée par la montée des sinistres et le renchérissement des coûts de réparation. Le Monde.fr

• Pour vous, cela signifie potentiellement un coût d’assurance plus élevé à l’horizon, ce qui peut réduire votre rentabilité si vous ne l’avez pas anticipé.

b) Pression encore plus forte sur le régime CatNat

• Le régime des catastrophes naturelles, déjà sous tension, pourrait rester déficitaire, ce qui pourrait justifier de nouvelles revalorisations ou des ajustements du système de mutualisation. ladepeche.fr

• Si ce régime devient plus coûteux, les assureurs pourraient renforcer les garanties ou imposer des conditions plus strictes, ce qui vous mettrait face à des arbitrages : payer plus cher, ou accepter des franchises plus lourdes.

c) Vers une exigence croissante de prévention

• Face à la montée des risques climatiques, les assureurs et les autorités pourraient encourager ou imposer davantage de mesures de prévention (isolation, aménagements, travaux de résistance aux aléas).

• Pour vous, cela peut devenir une opportunité : en investissant dans la prévention, vous pourriez limiter les sinistres, stabiliser vos primes à long terme, et valoriser votre patrimoine.

• Certains de vos pairs souhaitent que le Club des Propriétaires les guide pour identifier ces travaux “préventifs” pertinents.

d) Évolution du marché de l’assurance : résilience vs ostracisation

• Dans certaines zones à risque, les assureurs pourraient devenir plus sélectifs ; cela pourrait limiter la disponibilité de certaines garanties.

• À l’inverse, un renforcement de la mutualisation (via des mécanismes publics ou privés) pourrait offrir des solutions plus stables aux propriétaires exposés. Vous nous avez exprimé votre intérêt pour des produits “à long terme” qui protègent vos revenus et votre patrimoine même en cas d’évolution du marché assurantiel.

À partir de vos retours et des tendances macroéconomiques, voici quelques pistes que vous pourriez envisager :

1. Faire le point sur votre couverture
   

   • Vérifiez que vos garanties actuelles couvrent bien les aléas climatiques majeurs (tempêtes, inondations, sécheresse).

   • Si ce n’est pas le cas, évaluez l’intérêt d’une option “protection renforcée” (comme celle que nous proposons), qui peut protéger vos revenus locatifs et votre patrimoine.

2. Anticiper la montée des coûts
   

   • Intégrez dans votre budget 2026 une hypothèse d’augmentation de vos primes d’assurance.

   • Renseignez-vous sur les surprimes CatNat ou les nouvelles conditions appliquées par les assureurs.

3. Investir dans la prévention
   

   • Étudiez les travaux de renforcement (isolation, drainage, protections climatiques) qui peuvent limiter les sinistres.

   • Consultez des experts ou des courtiers spécialisés pour identifier les aménagements pertinents selon votre zone géographique.

4. Optimiser votre gestion locative
   

   • Assurez-vous d’avoir des locataires bien assurés, notamment en MRH, pour limiter les risques partagés.

   • Envisagez des outils contractuels (clause d’entretien, état des lieux plu approfondi) pour responsabiliser vos locataires sur l’entretien courant, ce qui peut réduire les sinistres.

5. Restaurer la résilience de votre patrimoine
   

   • En tant que bailleur, vous pouvez envisager une stratégie à long terme : investir dans des biens mieux protégés, ou anticiper la revalorisation de votre patrimoine face aux risques.

   • Le Club des Propriétaires peut jouer un rôle d’accompagnateur pour vous orienter vers des solutions d’assurance et des prestataires de travaux.

En 2025, vous vivez un tournant : les risques assurantiels et climatiques ne sont pas une menace abstraite, mais une réalité tangible qui pèse sur vos revenus locatifs et votre patrimoine. Face à ce constat, il est plus que jamais stratégique d’anticiper, de renforcer vos protections et de vous donner les moyens de préserver vos actifs.

À titre d’adhérent du Club des Propriétaires, vous n’êtes pas seul : nous sommes là pour vous accompagner, vous conseiller et vous aider à construire une stratégie solide, adaptée à vos enjeux spécifiques. En consolidant votre couverture d’assurance, en investissant dans la prévention et en optimisant votre gestion locative, vous pouvez transformer une période de tension en opportunité de résilience.