Pouvez-vous déloger vous-mêmes des squatteurs qui occupent votre bien locatif ?

Vous ne pouvez pas forcer par vous-même les squatteurs à libérer votre logement.
Il existe un risque de sanction pénale, vous risqueriez d’être poursuivi et condamné jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende (article 226-4-2 du Code pénal )

Vous devez respecter des démarches pour obtenir l'expulsion ou l'évacuation forcée.
Via les procédures suivantes :

• Procédure d'évacuation forcée
• Procédure d'expulsion, par un juge

Être un squatter c'est le fait d'entrer dans un lieu par effraction (après avoir forcé une serrure, cassée une fenêtre, ...) ou par tromperie, menace ou violence, pour l'occuper sans votre autorisation. 

Le squatteur peut être puni :

• d'1 an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende pour être entré dans le logement ;
• et d'1 an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende pour avoir occupé ce logement.

Dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s'applique pas.

L'expulsion ou évacuation forcée de vos squatteurs peut avoir lieu quelle que soit la période de l'année.

 

Pour obtenir l'évacuation forcée de vos squatteurs, vous devez :

• Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
• Prouver que le logement est le vôtre, par exemple à l'aide de factures, de documents fiscaux, d'une attestation fournie par un voisin ;
• Faire constater par un Officier de Police Judiciaire (OPJ) que le logement est squatté.

​À SAVOIR : votre logement squatté peut être une résidence principale ou une résidence secondaire.
Il faut ensuite demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter votre logement. Il est possible de prendre un avocat pour qu'il rédige la demande au préfet.

Le préfet rend sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande.
En cas de refus, le préfet en indique le motif.

La mise en demeure est :

• notifiée aux squatteurs, qui ont au minimum 24 heures pour quitter votre logement ;
• affichée en mairie et sur l'immeuble concerné ;
• notifiée à vous (facultatif).

Si les squatteurs n'ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, le préfet doit faire évacuer votre logement sans délai par la force publique, sauf si vous vous s'y est opposé.

Vous devez, en tant que propriétaire du logement squatté :

• Prendre un avocat qui saisira le juge (il s'agit de demander au juge d'autoriser l'expulsion des squatteurs et de les condamner à vous payer une indemnité d'occupation des lieux) ;
• Prouver que le logement vous appartient (titre de propriété, documents fiscaux, factures, ...) ;
• Prouver que votre logement est squatté. Pour cela, il est recommandé de charger un commissaire de justice de se rendre sur les lieux pour dresser un constat et identifier si possible au moins un des squatteurs (en les interrogeant, en relevant leur nom sur la boîte aux lettres, ...).

Votre avocat doit saisir, en référé le juge des contentieux de la protection dont dépend votre logement squatté.
Si aucun squatteur n'est connu (situation très rare), l'avocat peut saisir le juge par requête.
Un commissaire de justice doit ensuite transmettre aux squatteurs une convocation à l'audience (assignation).
 

Lors de l'audience, vous avez le droit d'obtenir l'expulsion des squatteurs, sans entrer dans une discussion sur le droit au respect de leur vie privée et familiale, ni de leur droit à occuper un logement décent.

Les squatteurs doivent être informés du jugement rendu par le juge au moyen d'une signification.

Si les squatteurs ne quittent pas votre logement dans le mois qui suit la signification, il faut qu'un commissaire de justice leur délivre un commandement de quitter les lieux.

Dès que le commissaire de justice a délivré le commandement de quitter les lieux, les squatteurs doivent quitter votre logement, ils ne peuvent bénéficier d'aucun délai.

Dans le cas où les squatteurs resteraient dans votre bien locatif, le commissaire de justice doit demander au préfet le concours de la force publique pour les expulser du logement.

Depuis le 1er janvier 2021 et la modification de l’article 38 de la loi Dalo, une amélioration de la procédure administrative est accessible et les délais d’expulsion sont réduit à 72 h !

En effet, plut besoin de passer par un juge, le préfet de votre département peut prendre seul la décision d’expulser vos squatteurs, sous certaines conditions :

• Vous avez déposé plainte ;
• Vous avez apporté la preuve qu’il s’agit de votre bien immobilier ;
• Vous avez apporté des preuves que votre logement est squatté et fait constater le squat par un officier de police judiciaire.

Si tous ces éléments sont réunis, le préfet à 48h pour prendre sa décision.
Des réceptions de la décision du préfet, vos squatteurs ont 24h pour partir, avant que l’expulsion ne soit exécutée par les forces de l’ordre en cas de refus de quitter les lieux.

Attention, cette procédure administrative ne s’applique pas à tous les types de squats. Ainsi, elle ne concerne que les personnes occupant votre logement « sans droit ni titre », c'est-à-dire entrées dans votre logement illégalement (par effraction ou en vous menaçant) et sans avoir été occupantes légales.

Également, la procédure administrative accélérée avec expulsion concerne autant les résidences principales que secondaires, mais pas les locaux commerciaux, les terrains ou les logements vacants. 

Lorsque votre situation s’applique à ces conditions et que vous faites appel à une procédure administrative accélérée, les résultats sont là.
En effet, selon l’Observatoire lancé par la ministre du Logement l’an dernier, 77 % des propriétaires y ayant eu recours ont récupéré leur logement  ! Mais cette amélioration de la procédure est encore méconnue et peu utilisée. 

Si vous êtes perdu dans toutes les démarches, il est possible de contacter un commissaire de justice pour qu'il réalise un constat, vous prodigue des conseils juridiques et vous aide à mettre en œuvre cette procédure.

Les honoraires du commissaire de justice sont libres et sont à votre charge.

Le commissaire de justice doit vous remettre un devis personnalisé avant le début de son intervention. 

Mieux vaut donc être prudent et prendre quelques précautions en amont pour éviter ce genre de désagrément et vous faire assister en souscrivant la protection juridique du club des propriétaires.

Avec l'adhésion EXCELLENCE, bénéficier :

• D’un accompagnement dans vos procédures ;
• D’une couverture contre les litiges avec votre locataire et des prestataires ;
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