"Que vous soyez un propriétaire bailleur averti, ou nouvellement propriétaire bailleur, vous nous demandez souvent quelles sont potentiellement les litiges que vous pouvez rencontrer ? Voici les 5 litiges les plus fréquents" Christophe COTTILLE
L'ACCOMPAGNEMENT DU CLUB DES PROPRIÉTAIRES
Afin de mieux anticiper les potentiels conflits qui peuvent subvenir avec votre locataire et de régler au mieux vos litiges, choisissez de vous protéger chez le Club des Propriétaires en souscrivant à notre protection juridique.
Avec à minima l’adhésion SÉCURITÉ, vous bénéficiez :
Avec à minima l’adhésion SÉCURITÉ, vous bénéficiez :
- d’un accompagnement dans vos procédures,
- d’une couverture contre les litiges avec votre locataire et des prestataires,
- de tous les avantages de l’adhésion SÉCURITÉ
1er : LES RETARDS DE PAIEMENT
"LE" sujet de litiges les plus fréquents est le retard de paiement.
En effet, certains locataires paient régulièrement en retard, ce qui peut dégrader vos relations avec eux.
Et ces retards de paiement peuvent vous poser des problèmes de trésorerie, mais surtout, ils peuvent se transformer en impayés, il est donc important que vous traitiez tout retard de paiement avec sérieux.
Votre locataire est censé payer son loyer et ses charges à la date prévue sur votre bail en début du mois ou en fin de mois. Dès le premier retard, vous devez réagir par un appel téléphonique, mais aussi par un mail ou un courrier et bien conserver la trace de votre relance.
Suite aux retards de votre locataire, nous vous conseillons de mettre en demeure le locataire, de respecter les termes de paiement inscrits dans votre bail, en prenant appui sur l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ces retards répétitifs peuvent vous amener à menacer le locataire d’une résiliation judiciaire du bail, en cas de non-respect des clauses de ce dernier. En pratique, le juge a peu de chances de considérer qu’il s’agit d’un motif sérieux et légitime.
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas appliquer des pénalités de retard.
En effet, certains locataires paient régulièrement en retard, ce qui peut dégrader vos relations avec eux.
Et ces retards de paiement peuvent vous poser des problèmes de trésorerie, mais surtout, ils peuvent se transformer en impayés, il est donc important que vous traitiez tout retard de paiement avec sérieux.
Votre locataire est censé payer son loyer et ses charges à la date prévue sur votre bail en début du mois ou en fin de mois. Dès le premier retard, vous devez réagir par un appel téléphonique, mais aussi par un mail ou un courrier et bien conserver la trace de votre relance.
Suite aux retards de votre locataire, nous vous conseillons de mettre en demeure le locataire, de respecter les termes de paiement inscrits dans votre bail, en prenant appui sur l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ces retards répétitifs peuvent vous amener à menacer le locataire d’une résiliation judiciaire du bail, en cas de non-respect des clauses de ce dernier. En pratique, le juge a peu de chances de considérer qu’il s’agit d’un motif sérieux et légitime.
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas appliquer des pénalités de retard.
2ème : LES LOYERS IMPAYÉS
L'impayé survient dès que votre locataire ne paie pas votre loyer selon les conditions définies dans son bail.
Les loyers impayés représentent une de vos plus grandes craintes. Vous êtes 79 % à redouter les loyers impayés.
Et en effet, sur 2021, c’est plus de 50 000 bailleurs qui ont déclaré des loyers impayés auprès de l'ADIL. Une baisse par rapport aux 53 000 déclarations de 2020 due à la crise sanitaire, mais en hausse de +6 % par rapport à 2019.
Cette augmentation a pour origine l’apparition de nouveaux types de locataires précaires et mauvais payeurs (étudiants, auto-entrepreneurs, commerçants, ...)
La conséquence directe est aussi une augmentation de la précarité des propriétaires, car sur ces propriétaires sinistrés :
L’augmentation des loyers impayés fragilisant un des principaux objectifs de l’investissement l’immobilier : celui d’obtenir une « rente » un « revenu supplémentaire » pour votre retraite.
Les loyers impayés représentent une de vos plus grandes craintes. Vous êtes 79 % à redouter les loyers impayés.
Et en effet, sur 2021, c’est plus de 50 000 bailleurs qui ont déclaré des loyers impayés auprès de l'ADIL. Une baisse par rapport aux 53 000 déclarations de 2020 due à la crise sanitaire, mais en hausse de +6 % par rapport à 2019.
Cette augmentation a pour origine l’apparition de nouveaux types de locataires précaires et mauvais payeurs (étudiants, auto-entrepreneurs, commerçants, ...)
La conséquence directe est aussi une augmentation de la précarité des propriétaires, car sur ces propriétaires sinistrés :
- 17 % perçoivent des minimas sociaux ;
- 26 % sont bénéficiaires des prestations sociales ;
- + de 33 % sont âgés de 60 ans et plus : fragilisant un revenu complémentaire à leurs pensions retraite.
L’augmentation des loyers impayés fragilisant un des principaux objectifs de l’investissement l’immobilier : celui d’obtenir une « rente » un « revenu supplémentaire » pour votre retraite.
Vous prémunir contre ce risque, et louer sereinement votre bien
Premièrement, bien choisir votre locataire :
Pour vous prémunir des impayés avec votre locataire, vous devez vous assurer de sa fiabilité et, surtout, de sa solvabilité lors de la recherche de votre futur locataire. Il ne faut pas le choisir avec précipitation, mais bien prendre le temps d'étudier sa candidature.
Deuxièmement, assurer vos revenus locatifs avec la GLI :
Vous pouvez aussi vous prémunir des impayés, en souscrivant une assurance garantie loyers impayés (GLI). Le club des propriétaires vous propose une assurance GLI afin de sécuriser votre investissement et percevoir vos loyers même en cas de défaillance de votre locataire.
Pour en savoir plus sur notre GLI, cliquez ici.
Pour vous prémunir des impayés avec votre locataire, vous devez vous assurer de sa fiabilité et, surtout, de sa solvabilité lors de la recherche de votre futur locataire. Il ne faut pas le choisir avec précipitation, mais bien prendre le temps d'étudier sa candidature.
Deuxièmement, assurer vos revenus locatifs avec la GLI :
Vous pouvez aussi vous prémunir des impayés, en souscrivant une assurance garantie loyers impayés (GLI). Le club des propriétaires vous propose une assurance GLI afin de sécuriser votre investissement et percevoir vos loyers même en cas de défaillance de votre locataire.
Pour en savoir plus sur notre GLI, cliquez ici.
3ème : LA RÉSILIATION DU BAIL
Une mauvaise résiliation du bail entraîne souvent des conflits entre vous et votre locataire.
Votre locataire peut à tout moment mettre fin à votre contrat de location.
Pour que la résiliation soit réalisée en bonne et due forme, votre locataire doit vous informer à l'avance de son départ. Pour cela, il doit vous donner congé et respecter un délai de préavis. Votre locataire doit aussi, avant de partir définitivement, réaliser l'état des lieux de sortie.
Vous pouvez prendre l’initiative de reprendre votre bien, mais vous devez respecter des procédures particulières afin de récupérer votre logement.
Il se peut que vous souhaitiez rompre votre bail.
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour motif légitime et sérieux, mais votre locataire s'y oppose, votre situation peut vite se compliquer compte tenu des nombreuses procédures et de délai à respecter.
Votre locataire peut à tout moment mettre fin à votre contrat de location.
Pour que la résiliation soit réalisée en bonne et due forme, votre locataire doit vous informer à l'avance de son départ. Pour cela, il doit vous donner congé et respecter un délai de préavis. Votre locataire doit aussi, avant de partir définitivement, réaliser l'état des lieux de sortie.
Vous pouvez prendre l’initiative de reprendre votre bien, mais vous devez respecter des procédures particulières afin de récupérer votre logement.
Il se peut que vous souhaitiez rompre votre bail.
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour motif légitime et sérieux, mais votre locataire s'y oppose, votre situation peut vite se compliquer compte tenu des nombreuses procédures et de délai à respecter.
4ème : L'ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE
L'état des lieux de sortie est important puisqu'il permet de constater les potentiels changements dans votre logement depuis l’entrée de votre locataire dans les lieux.
Il est possible que suite à votre état de lieux de sortie ou suite à l'absence de votre locataire à l'état des lieux de sortie, vous remarquiez que votre locataire n'a pas effectué l'entretien du logement et a donc dégradé votre bien (attention à ne pas confondre les détériorations et l'usure normale du temps).
Ces dégradations peuvent être retenues sur le dépôt de garantie versé par votre locataire, toutefois, ce montant ne permet pas toujours de couvrir les dépenses de remise en état du logement.
Afin de vous faire rembourser des dégâts causés par votre locataire, certaines démarches existent. Mais elles peuvent être longues et souvent coûteuses, il est préférable de se faire accompagner dans le but de régler ces litiges plus efficacement.
Nous vous conseillons d'intégrer à votre contrat de location des grilles de vétusté. La grille de vétusté, instaurée par la loi Alur, permet de déterminer l'usure naturelle des matériaux et des équipements d'un bien pour déterminer si la dégradation est liée au temps ou à un mauvais usage par le locataire.
Il est possible que suite à votre état de lieux de sortie ou suite à l'absence de votre locataire à l'état des lieux de sortie, vous remarquiez que votre locataire n'a pas effectué l'entretien du logement et a donc dégradé votre bien (attention à ne pas confondre les détériorations et l'usure normale du temps).
Ces dégradations peuvent être retenues sur le dépôt de garantie versé par votre locataire, toutefois, ce montant ne permet pas toujours de couvrir les dépenses de remise en état du logement.
Afin de vous faire rembourser des dégâts causés par votre locataire, certaines démarches existent. Mais elles peuvent être longues et souvent coûteuses, il est préférable de se faire accompagner dans le but de régler ces litiges plus efficacement.
Nous vous conseillons d'intégrer à votre contrat de location des grilles de vétusté. La grille de vétusté, instaurée par la loi Alur, permet de déterminer l'usure naturelle des matériaux et des équipements d'un bien pour déterminer si la dégradation est liée au temps ou à un mauvais usage par le locataire.
5ème : LES CHARGES LOCATIVES
Les charges locatives sont souvent sujettes à conflit.
Dans un premier temps, il arrive fréquemment que vous et votre locataire ne soyez pas d'accord sur qui payent certaines charges. L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la répartition des charges locatives.
Dans un second temps, il arrive aussi que le litige provienne de la régularisation de fin d’année. Une fois par an, à l’issue de la régularisation, vous pouvez vous rendre compte que votre locataire vous doit de l’argent, car le total des provisions mensuelles s’avèrent inférieures au total annuel des charges récupérables.
S'il refuse de payer le supplément qui vous est dû, vous pouvez retenir 20 % du dépôt de garantie, si ce montant ne couvre pas tout ce qu'il vous doit, alors vous pourrez entamer des démarches contre votre locataire.
Dans un premier temps, il arrive fréquemment que vous et votre locataire ne soyez pas d'accord sur qui payent certaines charges. L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la répartition des charges locatives.
Dans un second temps, il arrive aussi que le litige provienne de la régularisation de fin d’année. Une fois par an, à l’issue de la régularisation, vous pouvez vous rendre compte que votre locataire vous doit de l’argent, car le total des provisions mensuelles s’avèrent inférieures au total annuel des charges récupérables.
S'il refuse de payer le supplément qui vous est dû, vous pouvez retenir 20 % du dépôt de garantie, si ce montant ne couvre pas tout ce qu'il vous doit, alors vous pourrez entamer des démarches contre votre locataire.
Evaluez tout de suite l'éligibilité de votre locataire à la GLI