Peut-on augmenter le loyer suite à des travaux réalisés dans le bien ?

La jurisprudence définit les travaux d’amélioration comme : "travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes".

On peut par exemple citer :

- Installation de fenêtres double vitrage, de la climatisation, d'un chauffage central, d'un ascenseur...
- Installation d’une cuisine équipée, d’une véranda, d’une piscine…
- Pose d’un digicode, porte blindée…

A défaut d’accord entre le propriétaire et le locataire, les travaux réalisés ne pourront justifier une augmentation de loyer en cours de bail, et ce même si ce sont des travaux d’amélioration. En revanche, ces travaux pourront donner lieu à l’augmentation de loyer en cas de relocation ou de renouvellement de bail (⚠si le bien est en zone tendue, il faudra veiller à respecter la règlementation sur l’encadrement des loyers !)

Pour un renouvellement de bail, le montant des travaux devra être équivalent à au moins 1 an de loyer et le locataire devra être prévenu de l’augmentation au moins 6 mois avant par lettre RAR. Ce courrier devra aussi contenir l’article 17C de la loi du 6 juillet 1986.

Pour une relocation, le montant des travaux devra être équivalent à au moins 6 mois de loyer pour être répercutés sur le loyer. S’ils représentent plus d’1 an de loyer, le nouveau loyer pourra être librement fixé (mais toujours soumis à la règlementation d’encadrement des loyers en zone tendue).

Dans les 2 cas, la majoration annuelle ne pourra excéder 15% du coût réel des travaux et ne prendra effet qu’une fois les travaux terminés.

Cependant, tous les travaux ne permettent pas d’augmenter le loyer. En effet, les travaux relevant de l’entretien, de la réparation ou de la mise aux normes du bien ne sont pas qualifiés comme tels. On peut par exemple citer :

- Ravalement de façade
- Travaux de menuiserie
- Réfection de peinture, de murs, de sols, d’électricité…

Si jamais les travaux réalisés sont qualifiés comme travaux d’amélioration, le propriétaire bailleur peut donc songer à un réajustement de loyer. Pour cela, il doit trouver un accord avec le locataire et les 2 parties ajouteront une clause ou rédigeront un avenant au contrat de bail dit clause expresse qui précisera :

- La nature des travaux et leurs modalités d’exécution
- Le délai dans lequel ils seront réalisés
- Le montant de la majoration du loyer

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