Les clauses résolutoires sont des outils juridiques puissants, mais elles doivent être utilisées avec précaution pour éviter tout litige. Elles permettent de mettre fin à un bail de manière automatique en cas de manquement grave du locataire à ses obligations.
Cet article vous propose un rappel de ce qu’est une clause résolutoire, les points clés à connaître, ainsi que les aspects légaux et les précautions à prendre pour les propriétaires bailleurs.
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?
Une clause résolutoire est une disposition inscrite dans un contrat de bail qui permet de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect par le locataire de certaines obligations essentielles. Cette clause constitue une garantie pour le propriétaire, lui permettant de récupérer rapidement son bien en cas de défaillance du locataire sans devoir engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.
En général, les manquements couverts par une clause résolutoire incluent :
En général, les manquements couverts par une clause résolutoire incluent :
- Le non-paiement du loyer ou des charges.
- Le défaut d'assurance des risques locatifs.
- La non-réalisation de travaux à la charge du locataire.
- Le non-respect de la destination des locaux (utilisation commerciale d'un local à usage d'habitation, par exemple).
L'essentiel à retenir sur la clause résolutoire :
- Les clauses résolutoires doivent être spécifiées de manière claire et précise dans le contrat de bail. Elles ne peuvent être implicites. Le bail doit détailler les obligations dont la violation entraîne la résiliation automatique du contrat.
- Pour qu'une clause résolutoire soit juridiquement valide, elle doit porter sur des obligations importantes et non sur des manquements mineurs. Par exemple, la clause peut s'appliquer en cas de défaut de paiement de loyer, mais pas pour de simples retards.
- En cas de manquement du locataire, le propriétaire doit d'abord envoyer un commandement de payer ou de respecter ses obligations par huissier. Ce document informe le locataire qu'il dispose d'un délai (souvent d'un mois) pour se conformer à ses obligations. Si le locataire ne régularise pas la situation dans ce délai, la clause résolutoire prend effet.
- Bien que la clause résolutoire permette une résiliation automatique, le propriétaire devra tout de même obtenir une décision de justice pour expulser le locataire récalcitrant. Cette procédure est néanmoins simplifiée grâce à la clause résolutoire.
- La clause résolutoire est un outil juridique flexible qui peut être incluse dans tous les types de baux, qu'il s'agisse de baux d’habitation, commerciaux, ou professionnels. Cette universalité permet aux propriétaires de sécuriser leurs contrats en garantissant une protection contre les manquements graves du locataire, quelle que soit la nature de la location.
Propriétaires, voici quelques précautions à prendre :
En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de protéger vos intérêts tout en respectant les obligations légales. L'une des clés pour y parvenir est de rédiger une clause résolutoire efficace. Voici quelques précautions à prendre pour sécuriser vos contrats de location.
- La clause résolutoire doit être rédigée de manière précise et sans ambiguïté pour éviter toute interprétation défavorable en cas de litige. Il est conseillé de la faire rédiger ou valider par un professionnel du droit. Ou d’utiliser un modèle de bail du Club.
- Le commandement de payer ou de respecter les obligations du bail doit être conforme aux exigences légales et signifié par un huissier. Un commandement incorrect pourrait entraîner la nullité de la procédure.
- Respectez scrupuleusement les délais imposés par la loi après l'envoi du commandement. Un non-respect des délais pourrait compromettre l'application de la clause résolutoire.
- Même si la clause résolutoire prend effet, le locataire peut contester la résiliation devant un juge. Le juge a la possibilité de suspendre ou d'annuler la résiliation si le locataire justifie de circonstances exceptionnelles ou si la dette est régularisée avant l'audience.
- Bien que la clause résolutoire permette une résiliation automatique, le propriétaire devra tout de même obtenir une décision de justice pour expulser le locataire récalcitrant. Cette procédure est néanmoins simplifiée grâce à la clause résolutoire.
- Assurez-vous que l'application de la clause résolutoire soit proportionnée au manquement du locataire. Une clause activée pour un manquement mineur pourrait être jugée abusive et annulée par un tribunal.
Sans clause résolutoire, pas de GLI : Assurez-vous d’être protégé
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Il est essentiel que votre contrat de location inclue des clauses résolutoires. Ces dernières ne sont pas simplement des options, mais des éléments cruciaux pour sécuriser votre investissement locatif. Sans cette clause, la souscription à une GLI devient impossible, car elle est indispensable pour activer les garanties offertes par l'assurance en cas de défaillance du locataire.
Assurez-vous donc que votre contrat intègre une clause résolutoire, afin de bénéficier pleinement de la protection offerte par la GLI et de garantir la sécurité de vos revenus locatifs.
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