le club des propriétaires

Comment vendre votre bien avec un locataire en place ?

Tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption de votre locataire.
En effet, les services de la protections juridique "Club des propriétaires" ont été sollicités : Vous êtes propriétaire d'un investissement immobilier locatif et vous souhaités aujourd'hui le vendre, il est impératif, avant toute chose que vous connaissiez le droit de préemption de votre locataire.



Comme devez-vous appliquer le droit de préemption ?

Lorsque vous souhaitez vendre votre investissement immobilier locatif, le droit de préemption s'applique, donc, avant de proposer votre bien à de futurs acquéreurs, vous devez d'abord le proposer au locataire en place.

Vous devez lui adresser un courrier de "congé pour vente"  pour annoncer à votre locataire qu'il peut racheter votre bien (par exemple MOD 134).

Le congé de vente doit être obligatoirement notifié à votre locataire soit par : 
  • une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ;
  • un acte d’huissier ;
  • une remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Que doit contenir votre courrier de "Congé pour vente" pour être valable ?

Le courrier du "congé pour vente" doit contenir cinq éléments obligatoires :
  1. Le motif de la reprise :  vous devez donc justifié votre motif par votre projet de vendre le logement,  il s'agit d'un "congé pour vente" ;
  2. L'objet de l'offre : elle doit porter sur le logement qu'habite votre locataire à titre de résidence principale ; 
  3. Le prix et les conditions de la vente envisagée ;
  4. La superficie du bien ;
  5. La mention des alinéas 1, 2, 3, 4 et 5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;​
 
A noter : si vous vendez un immeuble de plus de 5 logements, le courrier de "congé pour vente" doit contenir également le prix et les conditions de la vente de cet immeuble en plus de celle du logement.

Quels délais de réflexion et de prise de décision devez vous respecter ?

Vous devez envoyer à votre locataire le courrier de "congé pour vente" au moins 6 mois avant l’arrivée au terme du contrat de location.

À réception de votre courrier, votre locataire à deux mois pour prendre une décision, son silence est égale à un refus de proposition.

Si votre locataire décide d'acheter votre bien, il devra réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse de votre locataire (ce délai étant porté à 4 mois dans le cas où votre locataire aurait recours à un prêt).

Attention, dans le cas où vous consentiriez à des conditions de vente plus avantageuses, vous devez rédiger un nouveau courrier de "congé pour vente", ouvrant un délai d’un mois à votre locataire pour se manifester.

Cas ou le délai de préemption est suspendu :

Lorsque votre locataire vous adresse un courrier de demande unique de communication des documents, a réception, le délai de préemption est alors suspendu et il reprend à compter de la réception des documents par votre locataire.

Cette demande unique de communication des documents porte sur les documents qui sont mentionnés à l'article R.213-7  pour permettre à votre locataire d’apprécier la consistance et l’état de votre bien, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la Société Civile Immobilière SCI. 

Que se passe-t-il si vous ne respectez pas ce droit de préemption ?

Si le courrier de "congé pour vente" n'est pas conforme ou que vous ne respecter ni les délais et ni le droit du locataire, ces actions peuvent entraîner la nullité de la vente.

C'est votre locataire lui-même qui doit en faire la demande. Si un tiers demande la nullité de la vente, sa demande sera nulle et non avenue. Le non-respect du droit de préemption doit avoir porté atteinte aux intérêts de votre locataire. 

En cas de congé frauduleux, vous pouvez être condamné à une amende pénale selon l'article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989. L'amende sera d'un montant maximal de 6 000 € pour une personne physique et jusqu'à 30 000 € pour une personne morale. 

Cas où vous n'avez pas besoin d'appliquer le droit de préemption :

  • Cas ou vous vendez votre bien à votre famille : vos parents, et ce, jusqu’au 3ème degré (neveux, nièces, oncles, tante, arrière-petits-enfants), le locataire ne pourra faire valoir son droit de préemption ;
 
  • Cas d'un bien meublé que vous mettez en location : le locataire ne pourra faire valoir son droit de préemption, puisque pour la location meublée, ce droit n'existe pas ;
 
  • Cas ou votre locataire à plus de 65 ans avec de très faibles revenus : dans ce cas, le droit de préemption n'existe pas, vous serez dans l'obligation de proposer un relogement à votre locataire dans les mêmes conditions (besoins, ressources, zone géographique).



Faites attention, si votre locataire vous demande de baisser le prix de votre bien, il n'en a pas le droit ! Votre locataire ne peut pas remettre en question le prix de vente initial, il doit attendre une notification de baisse de prix de votre part.  

Toutefois, fixer un prix abusif dans l'objectif de dissuader votre locataire est interdit.


Vérifions si vous avez tous compris !

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