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Comment réussir la déclaration de ses revenus fonciers ?

Investir dans l’immobilier est certes rentable, mais est aussi source de nombreuses contraintes. En effet, toute la partie administrative dont nécessite la gestion d’un bien pourrait en démotiver plus d’un.
Comme tous les revenus, les revenus fonciers sont imposables. Plusieurs questions se posent donc. Comment définir ses revenus fonciers ? Sous quel régime d’imposition fonctionner ? Quelles charges peuvent être déduites ?


Comment réussir la déclaration de ses revenus fonciers ?
Comment définir ses revenus fonciers ?

Calculer le montant de vos revenus fonciers vous permettra de connaître votre régime d’imposition.

Dans ce calcul, seulement les locations vides sont concernées.
Les revenus fonciers sont donc calculer avec la sommes des revenus provenant des loyers perçus de locaux d’habitation ainsi que de locaux professionnels ou de terrains. Les montants à déclarer sont donc ceux perçus durant l’année civile hors charges.

Quels sont les autres éléments à prendre en compte ?

-Les loyers impayés ne sont pas inclus.

-Un loyer payé en retard doit être inclus.

-Il faut inclure les indemnités d’assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre.

-Les subventions de l’état

Concernant le dépôt de garantie ?

Celui-ci n’est pas imposable sauf au moment de son utilisation dans le cas d’un loyer impayé ou d’une dégradation.

Votre revenu foncier déterminera donc votre régime fiscal :

-Revenus foncier inférieur à 15 000 euros : régime micro foncier.

-Revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros : régime réel.

Le régime micro foncier :

C’est un régime d’imposition simplifié avec une déclaration d’impôt classique (formulaire n°2042). Un abattement forfaitaire de 30% correspondant aux charges qui appartiennent au bien est fait. Et les 70% restants sont ajoutés aux autres revenus.

Pour des logements occasionnant des frais importants avec des charges de plus de 30% du revenu foncier, il est préférable de basculer sur le régime réel, mais ce choix est définitif pour les 3 années suivantes.

Le régime réel :

Ce régime ne s’applique que pour un revenu foncier supérieur à 15 000 euros. Votre déclaration est alors à faire sur le formulaire n°2044 au sein du quel vous devrez déclarer l’ensemble des revenus fonciers, des frais et charges réels. Une fois votre revenu foncier calculé, vous devrez déterminer toutes les charges afin de les déduire ce qui donnera donc la base imposable. Il existe une liste de frais et charges déductibles :

-Primes d’assurance.

-Intérêts d’emprunt.

-Dépenses de travaux (sous conditions).

-Charges de la copropriété.

-Frais de gestion.

Le résultat foncier :

Le résultat foncier provient de la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles.
S'il est automatiquement excédentaire dans le régime forfaitaire, il peut être déficitaire avec le régime réel.
Comme pour le régime forfaitaire, si le résultat foncier est excédentaire, il se cumulera alors avec les autres revenus du foyer.

En cas de résultat foncier déficitaire (charges supérieures aux revenus), ce dernier viendra en déduction du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10 700 € / an. Si le déficit est supérieur à cette limite, le solde restant sera alors reporté sur les 10 prochaines années et imputable uniquement sur les revenus fonciers.
Il peut même arriver que le déficit foncier soit supérieur à l'ensemble des revenus du foyer. Dans cette hypothèse, le déficit global, obtenu par la différence entre la totalité des revenus et le déficit foncier, sera reporté sur les 6 années suivantes. 

Attention, le déficit foncier imputable au revenu global ne doit pas émaner des intérêts d'emprunt (loyers inférieurs aux intérêts).
Si c'est le cas (revenu foncier - intérêts < 0), le déficit provient bien des intérêts d'emprunt . Dans ce cas, le montant des intérêts ne peut être déduit QUE du revenu foncier (et non sur le revenu global). Les autres charges (hors intérêts) s'imputent ensuite normalement sur le revenu global (toujours dans la limite de 10 700 €).

L'accompagnement du CLUB DES PROPRIETAIRES :

-une aide dans votre déclaration fiscale.

-une aide dans le choix du régime le plus intéressant.

des conseils pour améliorer le rendement de vos biens.


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