Déclarer les loyers hors charge :
Pour déterminer le montant de la base de revenus fonciers imposables, il faut commencer par calculer les recettes brutes.
Pour cela, il suffit d'additionner tous les loyers perçus pour les biens immobiliers qui vous appartiennent et qui sont loués nus (avant prélèvements sociaux).
Attention, les charges payées par le locataire ne sont pas prises en compte dans le calcul des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire loue un 2 pièces à un loyer mensuel de 800€ et des charges de 40€, il ne devra déclarer que les 800€ de loyers et non les 840€ perçus chaque mois.
Si le logement a été loué les 12 mois de l'année, les loyers déclarables sont de 800 x 12 = 9 600€.
Ainsi, tous les loyers concernant les biens loués vides s'additionnent pour former la base imposable.
Aux loyers perçus devront être ajoutées les subventions éventuellement obtenues de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les revenus d'assurance perçus pour cause de loyer impayé ou de sinistre, etc.
Le montant des loyers impayés n'est pas comptabilisé (puisqu'il s'agit de revenus non perçus), et les dépôts de garantie ne sont ajoutés que s'ils ont été utilisés pour couvrir un impayé ou remettre en état les locaux loués.
Les loyers concernés sont uniquement ceux des les locaux loués vides. Si vous possédez des biens immobiliers loués meublés, vous ne pouvez pas ajouter les loyers perçus pour ses biens à ceux perçus pour les biens vides. Les locations meublées sont soumises à un régime fiscal spécifique.
Pour cela, il suffit d'additionner tous les loyers perçus pour les biens immobiliers qui vous appartiennent et qui sont loués nus (avant prélèvements sociaux).
Attention, les charges payées par le locataire ne sont pas prises en compte dans le calcul des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire loue un 2 pièces à un loyer mensuel de 800€ et des charges de 40€, il ne devra déclarer que les 800€ de loyers et non les 840€ perçus chaque mois.
Si le logement a été loué les 12 mois de l'année, les loyers déclarables sont de 800 x 12 = 9 600€.
Ainsi, tous les loyers concernant les biens loués vides s'additionnent pour former la base imposable.
Aux loyers perçus devront être ajoutées les subventions éventuellement obtenues de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les revenus d'assurance perçus pour cause de loyer impayé ou de sinistre, etc.
Le montant des loyers impayés n'est pas comptabilisé (puisqu'il s'agit de revenus non perçus), et les dépôts de garantie ne sont ajoutés que s'ils ont été utilisés pour couvrir un impayé ou remettre en état les locaux loués.
Les loyers concernés sont uniquement ceux des les locaux loués vides. Si vous possédez des biens immobiliers loués meublés, vous ne pouvez pas ajouter les loyers perçus pour ses biens à ceux perçus pour les biens vides. Les locations meublées sont soumises à un régime fiscal spécifique.
Le régime micro-foncier,
si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros
Une fois que le revenu foncier a été calculé, vous allez pouvoir savoir à quel régime fiscal vous allez être imposé.
Si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, il n'y a pas le choix : vous serez imposé au « régime réel ». En dessous de cette somme, vous pouvez choisir entre régime réel et micro-foncier selon la situation qui est la plus avantageuse pour vous.
Le régime micro-foncier permet de bénéficier automatiquement d'un abattement de 30% sur la base imposable. Au régime micro-foncier, 30 % du montant correspondant aux revenus fonciers est déduit, afin de couvrir les charges du propriétaire. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus du foyer du propriétaire et soumis à l'impôt sur les revenus.
Concrètement, si vous déclarez 9600 euros de loyer va bénéficier d'un abattement de 9600 x 30%, soit 2880 euros. Le montant pris en compte dans le calcul de l'impôt va donc être de 9600€ - 2880 = 6720 euros.
Une fois que le revenu foncier a été calculé, vous allez pouvoir savoir à quel régime fiscal vous allez être imposé.
Si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, il n'y a pas le choix : vous serez imposé au « régime réel ». En dessous de cette somme, vous pouvez choisir entre régime réel et micro-foncier selon la situation qui est la plus avantageuse pour vous.
Le régime micro-foncier permet de bénéficier automatiquement d'un abattement de 30% sur la base imposable. Au régime micro-foncier, 30 % du montant correspondant aux revenus fonciers est déduit, afin de couvrir les charges du propriétaire. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus du foyer du propriétaire et soumis à l'impôt sur les revenus.
Concrètement, si vous déclarez 9600 euros de loyer va bénéficier d'un abattement de 9600 x 30%, soit 2880 euros. Le montant pris en compte dans le calcul de l'impôt va donc être de 9600€ - 2880 = 6720 euros.
Le régime réel,
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 euros (ou sur option) vous serez obligatoirement imposé au régime réel. Il va devoir déduire lui-même toutes les charges qui concerne son logement locatif. Attention, il est important de conserver toutes les factures pour justifier les déductions à l'administration fiscale.
De nombreuses charges peuvent être prises en compte pour la déduction des frais réels.
Les montants pouvant être déduits du revenu foncier doivent correspondre :
Frais de gestion : 800 euros
Charges du bâtiment : 2400 euros
Travaux : 3000 euros
Assurances : 300 euros
Total des charges : 6500 euros (ce qui correspond à 32,5% des revenus locatifs hors charges)
Revenus fonciers = 20.000 - 6.500 = 13.500 euros.
De nombreuses charges peuvent être prises en compte pour la déduction des frais réels.
Les montants pouvant être déduits du revenu foncier doivent correspondre :
- aux dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration des biens loués effectivement payés par le propriétaire (par exemple le remplacement d'une chaudière, des travaux de peinture, la réparation du chauffage...)
- aux dépenses payées pour le compte des locataires et non-remboursées
- à la rémunération des gardiens ou concierges
- aux intérêts d'emprunt
- aux frais de gestion (syndic, gestionnaire, procédures judiciaires, etc.)
- à la taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement et la taxe sur les stationnements
- aux primes d'assurance (garantie loyers impayés - GLI, propriétaire non occupant - PNO, etc.).
Frais de gestion : 800 euros
Charges du bâtiment : 2400 euros
Travaux : 3000 euros
Assurances : 300 euros
Total des charges : 6500 euros (ce qui correspond à 32,5% des revenus locatifs hors charges)
Revenus fonciers = 20.000 - 6.500 = 13.500 euros.
Créer un déficit foncier
Lorsque les charges dépassent les recettes, vous pouvez créer un « déficit foncier ». Vos revenus fonciers imposables vont alors être négatifs, et réduire le revenu global imposable de l'année. Par exemple, si vos revenus locatifs sont de 16.000 euros et que vous avez procédé à une remise en état du bien pour 18.000 euros, vos revenus fonciers déclarés vont être de - 2000 euros.
Attention cependant, les charges pouvant permettre de créer un déficit foncier ne sont pas toutes éligibles.
Vous pouvez donc opter pour le régime réel s'il est plus avantageux par rapport au micro-foncier.
Si vous relevez du régime micro-foncier vous pouvez aussi choisir ce mode d'imposition si vous le souhaitez. Celui-ci peut en effet s'avérer plus avantageux si les charges payées sur l'année dépassent 30% des revenus locatifs.
Par exemple, prenons un revenu locatif de 9600 euros et comparons les 2 régimes d'imposition.
Le propriétaire a payé 400 euros d'assurance (PNO obligatoire, protection juridique et GLI inluse) , 1000 euros de charges et 2000 euros de travaux de réparation. Cela porte l total des charges à 3400 euros, soit 35,4% des revenus locatifs.
Dans le cas du régime micro-foncier appliqué par défaut, vous déclarez 9600 euros et bénéficie d'un abattement de 30%. Les revenus fonciers déclarés sont donc de 9600 x 70% = 6720 euros.
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire la totalité des charges évoquées plus haut, à savoir 3400 euros. Les revenus fonciers déclarés seront donc de 9600 - 3400 euros, soit 6200 euros.
Ainsi, si vous optez pour le régime réel, vous allez déclarer 6200 euros de revenus fonciers au lieu de 6720 euros au micro-foncier, soit 520 euros de moins. Votre base imposable va donc être réduite, et vous paierez moins d'impôt sur le revenu.
Attention toutefois, si vous optez pour le régime réel y seront imposés pendant au moins 3 ans, même si les revenus perçus sont inférieurs à 15.000 euros. Il est donc important de bien faire ses calculs pour voir si cette option est rentable sur les 3 années à venir.
Le calcul du résultat foncier
Au régime réel, le résultat foncier correspond à la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles. En soustrayant le montant total des charges prises en compte et justifiables de la somme de vos revenus, vous obtenez le résultat foncier.
Si ce résultat est positif, le montant sera cumulé aux autres revenus du foyer fiscal. Dans le cas où le résultat est négatif, le résultat foncier est déficitaire. Il est alors possible de le déduire du revenu brut.
Attention toutefois, le déficit foncier applicable ne peut pas excéder 10700 € par an.
Le reliquat peut toutefois être reporté durant 10 ans.
Attention cependant, les charges pouvant permettre de créer un déficit foncier ne sont pas toutes éligibles.
Vous pouvez donc opter pour le régime réel s'il est plus avantageux par rapport au micro-foncier.
Si vous relevez du régime micro-foncier vous pouvez aussi choisir ce mode d'imposition si vous le souhaitez. Celui-ci peut en effet s'avérer plus avantageux si les charges payées sur l'année dépassent 30% des revenus locatifs.
Par exemple, prenons un revenu locatif de 9600 euros et comparons les 2 régimes d'imposition.
Le propriétaire a payé 400 euros d'assurance (PNO obligatoire, protection juridique et GLI inluse) , 1000 euros de charges et 2000 euros de travaux de réparation. Cela porte l total des charges à 3400 euros, soit 35,4% des revenus locatifs.
Dans le cas du régime micro-foncier appliqué par défaut, vous déclarez 9600 euros et bénéficie d'un abattement de 30%. Les revenus fonciers déclarés sont donc de 9600 x 70% = 6720 euros.
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire la totalité des charges évoquées plus haut, à savoir 3400 euros. Les revenus fonciers déclarés seront donc de 9600 - 3400 euros, soit 6200 euros.
Ainsi, si vous optez pour le régime réel, vous allez déclarer 6200 euros de revenus fonciers au lieu de 6720 euros au micro-foncier, soit 520 euros de moins. Votre base imposable va donc être réduite, et vous paierez moins d'impôt sur le revenu.
Attention toutefois, si vous optez pour le régime réel y seront imposés pendant au moins 3 ans, même si les revenus perçus sont inférieurs à 15.000 euros. Il est donc important de bien faire ses calculs pour voir si cette option est rentable sur les 3 années à venir.
Le calcul du résultat foncier
Au régime réel, le résultat foncier correspond à la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles. En soustrayant le montant total des charges prises en compte et justifiables de la somme de vos revenus, vous obtenez le résultat foncier.
Si ce résultat est positif, le montant sera cumulé aux autres revenus du foyer fiscal. Dans le cas où le résultat est négatif, le résultat foncier est déficitaire. Il est alors possible de le déduire du revenu brut.
Attention toutefois, le déficit foncier applicable ne peut pas excéder 10700 € par an.
Le reliquat peut toutefois être reporté durant 10 ans.
Déclarer ses revenus au régime micro foncier
Ce régime convient à la plupart des bailleurs particuliers à condition que le montant brut des loyers soit inférieur à 15 000€ sur l'année (charges non comprises). Il vous permet d'obtenir un abattement de 30 %, correspondant forfaitairement aux frais engagés. Les travaux et les différentes charges liées à la location du bien ne peuvent donc pas être déduits au réel.
Pour déclarer ses revenus fonciers selon ce régime, il faut indiquer le montant brut des loyers perçus sur la déclaration de revenus ou dans le formulaire numéro 2042. L'abattement est ensuite appliqué automatiquement.
Attention, car l'option pour le régime micro foncier est impossible dans certains types de situation. C'est par exemple le cas lors d'un investissement en Monument Historique ou en loi Malraux. Une telle option ne serait de toutes façons pas judicieuse, puisque ces deux types d'investissements défiscalisants permettent de réduire son impôt sur le revenu en déduisant travaux et charges des revenus fonciers.
De même, la location d'un logement meublé n'est pas éligible, puisqu'elle relève d'une activité commerciale imposée en BIC.
Certains investissements défiscalisants ne sont pas non plus éligibles lorsqu'ils relèvent de l'amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf), ou d'une déduction fiscale spécifique (Bessoin ancien, Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Borloo ancien, Cosse).
Les revenus issus de parts de SCI sont également exclus du dispositif.
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Pour déclarer ses revenus fonciers selon ce régime, il faut indiquer le montant brut des loyers perçus sur la déclaration de revenus ou dans le formulaire numéro 2042. L'abattement est ensuite appliqué automatiquement.
Attention, car l'option pour le régime micro foncier est impossible dans certains types de situation. C'est par exemple le cas lors d'un investissement en Monument Historique ou en loi Malraux. Une telle option ne serait de toutes façons pas judicieuse, puisque ces deux types d'investissements défiscalisants permettent de réduire son impôt sur le revenu en déduisant travaux et charges des revenus fonciers.
De même, la location d'un logement meublé n'est pas éligible, puisqu'elle relève d'une activité commerciale imposée en BIC.
Certains investissements défiscalisants ne sont pas non plus éligibles lorsqu'ils relèvent de l'amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf), ou d'une déduction fiscale spécifique (Bessoin ancien, Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Borloo ancien, Cosse).
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