Les dispositifs « Scellier » concernent l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation principale dans le but de le donner en location. Les locations meublées sont exclues. Le bien doit être situé en France métropolitaine ou dans les DOM, dans les zones A, B1 et B2 (les investissements réalisés en zone C sont exclus). La mise en location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

Sont concernés :

• l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
• la construction de logements faisant l’objet d’une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la 2^ème année suivant celle de la demande ;
• l’acquisition, entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la 2^ème année suivant celle de l’acquisition ;
• l’acquisition, entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence déterminées par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l’objet, de votre part, de travaux de réhabilitation définis par décret.

Le logement acheté, construit ou réhabilité devra respecter les normes en vigueur concernant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique.
 

Remarques :

-         Le bénéfice des dispositifs « Scellier » n’est pas cumulable, pour un même logement, avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM, la réduction dans le secteur du tourisme, ou dans les résidences hôtelières à vocation sociale, la réduction au titre du dispositif « Malraux », ou la déduction au titre de l’amortissement « Robien ».

-         Si le montant de la réduction excède celui de l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

-         Au titre d’une même année, vous ne pouvez bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.

• Les conditions

Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans. Le locataire ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.

Vous vous engagez également à respecter les plafonds de loyers. Pour les baux conclus en 2010, les plafonds de loyers mensuels hors charges sont :

 

	Plafonds de loyers au m2
Zone A	21 ,72 €
Zone B1	15,10 €
Zone B2	12,35 €

En revanche, aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.

• Les avantages fiscaux

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix de revient pour un logement acquis ou construit en 2009 et 2010, et à 20 % pour les investissements réalisés ensuite.

• Les conditions

Vous vous engagez à louer le logement pendant 9, 12 ou 15 ans. Le locataire ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.

Les ressources du locataire sont plafonnées. Ainsi, pour les baux conclus en 2010, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

 

	Lieu de location
Composition du foyer locataire	Zone A (en €)	Zone B (en €)	Zone C (en €)
Personne seule	44306	32910	30168
Couple	66215	48328	44302
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	79595	57857	53036
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	95342	70020	64185
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	112867	82181	75334
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	127005	92700	84976
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème	+ 14156	+ 10530	+ 9652

 

Vous vous engagez également à respecter des plafonds de loyers. Pour les baux conclus en 2010, les plafonds de loyers mensuels hors charges sont :

	Plafonds de loyers au m2
Zone A	17,38 €
Zone B1	12,08 €
Zone B2	9,88 €

• Les avantages fiscaux

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix de revient pour un logement acquis ou construit en 2009 et 2010, et à 20 % pour les investissements réalisés ensuite.

Au-delà de la période minimale de location de 9 ans, vous pourrez bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égal chaque année à 2 % du prix de revient du logement.

Enfin, vous bénéficiez également d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts pendant toute la période d’engagement de location.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Non. La clause du bail relative aux travaux à la charge de votre locataire ne peut pas concerner ceux qui relèvent de la mise en conformité du logement avec les normes d’habitabilité et de décence, même en cas de baisse de loyer.

Oui. Le propriétaire bailleur d’un logement loué vide et dont les loyers sont déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers peut déduire des recettes qu’il encaisse les frais de diagnostics obligatoires.

Attention : la déduction n’est pas possible si vous avez opté pour le régime du micro-foncier.

Non. La seule absence d’emploi du fait d’une période de chômage avant la délivrance du congé ne permet pas au locataire de bénéficier du préavis réduit à un mois. En effet, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 établit la liste des cas ouvrant droit à un préavis réduit et le chômage ne fait pas partie des situations énumérées.

Oui. Depuis la loi du 9 mars 2010, l’occupant d’un logement, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, a l’obligation d’installer au moins un détecteur de fumée. Il doit également veiller à son bon fonctionnement et à son entretien. La date limite de mise en conformité des logements sera fixée ultérieurement par décret et ne pourra pas dépasser l’année 2015. Votre locataire devra notifier l’installation du détecteur à l’assureur qui le garantit contre les dommages incendie dans le logement.

Attention : l’obligation d’installation pèse sur le propriétaire non occupant pour les locations meublées, les logements de fonction, les foyers et les locations saisonnières.

Vous devez assurer à votre locataire une jouissance paisible du logement. Cette obligation implique que vous et les personnes dont vous êtes responsable (vos autres locataires, votre mandataire éventuel ou vos employés, etc.) ne troublent pas la tranquillité de votre locataire. Pour autant, vous n’êtes pas responsable de l’ensemble des troubles subis par votre locataire et l’étendue de votre responsabilité dépendra de la nature du trouble occasionné.

Votre locataire subit des « troubles de droit »

On parle de « trouble de droit » lorsqu’un tiers prétend avoir un droit sur la chose louée. Il s’agira d’un droit de propriété ou de jouissance par exemple. Dans ce cas, vous devez intervenir contre le tiers afin de faire cesser le trouble.

Votre locataire subit des « troubles de fait »

On parle de « trouble de fait » lorsqu’un tiers trouble la jouissance de votre locataire par voie de fait, sans prétendre à aucun droit spécifique sur la chose louée. Il s’agit par exemple du trouble anormal de voisinage. Dans ce cas, vous n’êtes redevable d’aucune garantie envers votre locataire ; il lui appartiendra d’agir directement contre l’auteur des nuisances.

Votre locataire subit des troubles provenant des parties communes de l’immeuble

En principe, vous avez l’obligation de garantir les vices ou défauts affectant uniquement les parties privatives du bien loué. Cependant, il arrive fréquemment qu’un défaut affectant une partie commune de l’immeuble ait une incidence sur la jouissance paisible de votre logement. Dans ce cas, vous êtes tenu de faire le nécessaire auprès du syndicat de copropriétaires afin de faire cesser le dommage. Ce sera notamment le cas de la panne de l’ascenseur. Sachez que vous devez effectuer toutes les diligences nécessaires à la régularisation de la situation (inscription de la question à l’ordre du jour de la  prochaine Assemblée générale, contestation du refus de l’assemblée d’exécuter les travaux, etc.). En effet, vous ne pourrez pas vous contenter d’adresser simplement au syndic les réclamations de votre locataire, au risque de voir votre responsabilité engagée.

Votre locataire cause un trouble à la copropriété

Lorsque votre locataire cause un trouble de voisinage aux autres copropriétaires, la loi prévoit que vous êtes tenu de tout mettre en œuvre pour le faire cesser (relance amiable, mise en demeure voire demande de résiliation judiciaire du bail pour motif légitime et sérieux). A défaut, les victimes pourront engager votre responsabilité, ainsi que celle de votre locataire.

En qualité d’occupant de l’immeuble, votre locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété. Nombre de règlements prévoient expressément que vous êtes responsable, vis-à-vis du syndicat de copropriétaires, des faits de votre locataire. Ainsi, en cas de manquement, vous pourrez être condamné à réparer le dommage causé.

Les droits du syndicat

Lorsque vous décidez de ne pas agir à l’encontre de votre locataire alors que le trouble est manifeste, vous vous exposez à un recours en responsabilité exercé par le syndicat. Vous risquez alors d’être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires dispose de plusieurs actions :

- il peut agir à votre place contre votre locataire, dans le cadre de « l’action oblique » à la condition de prouver votre carence. Dans ce cas, il exerce l’action dont vous disposiez à l’encontre de votre locataire, pouvant donc aller jusqu’à demander la résiliation du bail en justice pour motif légitime et sérieux.

- le syndicat peut préférer engager directement votre responsabilité en qualité de copropriétaire bailleur. Ce sera le cas lorsqu’il y a manquement au règlement de copropriété ;

- le syndicat peut enfin obtenir une condamnation solidaire du locataire et du bailleur lorsqu’ils ont tous deux commis une faute.

Quel logement ?

Depuis le 12 août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé à tout nouveau bail d’un logement construit avant 1949 (article L1334- 7 du code de la santé publique).

Sachez que le coût de ce constat restera à votre charge.

Remarque : lorsque le logement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le
diagnostic portera uniquement sur les parties privatives.

Quelle durée de validité ?

Le constat devra être établi depuis moins de 6 mois.

Quelle sanction ?

En cas de manquement à cette obligation, votre responsabilité pénale pourra être engagée pour manquement aux obligations de sécurité et de prudence (article L1334-9 du code de la santé publique).

Quel logement?

Depuis le 1er juin 2006, tout bailleur d’un bien immobilier situé dans une zone à risques technologiques ou naturels définie par un décret en Conseil d’Etat, doit informer le locataire de l’existence de ces risques.

Quelle durée de validité ?

L’état des risques naturels et technologiques doit être établi depuis moins de 6 mois et être annexé au contrat de bail.

Quelle sanction ?

En cas de manquement à cette obligation, le locataire pourra engager une action en résolution du contrat ou demander une diminution du montant du loyer.

Quel logement ?

Depuis le 1er juillet 2007, les propriétaires de logement à usage principal d’habitation doivent fournir à leur locataire lors de la signature du contrat de bail, un diagnostic de performance énergétique.

Quelle durée de validité ?

Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de 10 ans.

Quelle sanction ?

Le diagnostic n’a qu’une valeur informative. Il permet au locataire de connaître l’estimation de la consommation énergétique chiffrée en euros ainsi que l’émission de gaz à effet de serre.

Un bon conseil :

 

Pour l’établissement de ces diagnostics, vous allez être amené à faire appel à des experts.

Aussi, il convient de vous assurer que le diagnostiqueur dispose d’une certification, gage de sécurité.

Après l’expression du refus de vendre par un ou plusieurs indivisaires – ou après l’expiration du délai de trois mois – le notaire pourra constater le conflit entre les indivisaires. Il établira alors un procès-verbal de difficultés. Le tribunal de grande instance est compétent pour autoriser alors la vente.

« Même si elle impose une majorité des coindivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis, la loi du 12 mai 2009 marque une réelle avancée pour permettre les sorties de nombreuses indivisions » commente Me Pascal Julien Saint Amand, notaire à Paris, président du réseau notarial Althémis.