Le Club des Propriétaires

Vous devez assurer à votre locataire une jouissance paisible du logement. Cette obligation implique que vous et les personnes dont vous êtes responsable (vos autres locataires, votre mandataire éventuel ou vos employés, etc.) ne troublent pas la tranquillité de votre locataire. Pour autant, vous n’êtes pas responsable de l’ensemble des troubles subis par votre locataire et l’étendue de votre responsabilité dépendra de la nature du trouble occasionné.

Votre locataire subit des « troubles de droit »

On parle de « trouble de droit » lorsqu’un tiers prétend avoir un droit sur la chose louée. Il s’agira d’un droit de propriété ou de jouissance par exemple. Dans ce cas, vous devez intervenir contre le tiers afin de faire cesser le trouble.

Votre locataire subit des « troubles de fait »

On parle de « trouble de fait » lorsqu’un tiers trouble la jouissance de votre locataire par voie de fait, sans prétendre à aucun droit spécifique sur la chose louée. Il s’agit par exemple du trouble anormal de voisinage. Dans ce cas, vous n’êtes redevable d’aucune garantie envers votre locataire ; il lui appartiendra d’agir directement contre l’auteur des nuisances.

Votre locataire subit des troubles provenant des parties communes de l’immeuble

En principe, vous avez l’obligation de garantir les vices ou défauts affectant uniquement les parties privatives du bien loué. Cependant, il arrive fréquemment qu’un défaut affectant une partie commune de l’immeuble ait une incidence sur la jouissance paisible de votre logement. Dans ce cas, vous êtes tenu de faire le nécessaire auprès du syndicat de copropriétaires afin de faire cesser le dommage. Ce sera notamment le cas de la panne de l’ascenseur. Sachez que vous devez effectuer toutes les diligences nécessaires à la régularisation de la situation (inscription de la question à l’ordre du jour de la  prochaine Assemblée générale, contestation du refus de l’assemblée d’exécuter les travaux, etc.). En effet, vous ne pourrez pas vous contenter d’adresser simplement au syndic les réclamations de votre locataire, au risque de voir votre responsabilité engagée.

Votre locataire cause un trouble à la copropriété

Lorsque votre locataire cause un trouble de voisinage aux autres copropriétaires, la loi prévoit que vous êtes tenu de tout mettre en œuvre pour le faire cesser (relance amiable, mise en demeure voire demande de résiliation judiciaire du bail pour motif légitime et sérieux). A défaut, les victimes pourront engager votre responsabilité, ainsi que celle de votre locataire.

En qualité d’occupant de l’immeuble, votre locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété. Nombre de règlements prévoient expressément que vous êtes responsable, vis-à-vis du syndicat de copropriétaires, des faits de votre locataire. Ainsi, en cas de manquement, vous pourrez être condamné à réparer le dommage causé.

Les droits du syndicat

Lorsque vous décidez de ne pas agir à l’encontre de votre locataire alors que le trouble est manifeste, vous vous exposez à un recours en responsabilité exercé par le syndicat. Vous risquez alors d’être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires dispose de plusieurs actions :

- il peut agir à votre place contre votre locataire, dans le cadre de « l’action oblique » à la condition de prouver votre carence. Dans ce cas, il exerce l’action dont vous disposiez à l’encontre de votre locataire, pouvant donc aller jusqu’à demander la résiliation du bail en justice pour motif légitime et sérieux.

- le syndicat peut préférer engager directement votre responsabilité en qualité de copropriétaire bailleur. Ce sera le cas lorsqu’il y a manquement au règlement de copropriété ;

- le syndicat peut enfin obtenir une condamnation solidaire du locataire et du bailleur lorsqu’ils ont tous deux commis une faute.